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让“烂尾”重获新生—光大金瓯整合多方资源推动区域烂尾项目工作创新

  • 分类:民生金融
  • 来源:中国光大集团
  • 作者:阮朝武 赵融融
  • 发布时间:2022-11-20 15:49
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【概要描述】党的十九大报告将“坚持以人民为中心”确立为新时代坚持和发展中国特色社会主义的基本方略之一。把人民对美好生活的向往,作为一切工作的出发点和落脚点,始终坚持人民利益至上。习近平总书记在2020年中央经济工作会议中指出,要实施城市更新行动,促进形成金融和实体经济、金融和房地产的良性循环。2021年,国家正式将“实施城市更新行动”写入十四五规划。2022年7月,政治局会议新增“要稳定房地产市场”表述。特别是近期爆发的房产企业暴雷,停贷风波等,城市“烂尾楼”,特别是三四线城市烂尾楼的数量有所增加,而在烂尾楼的背后是数千购房家庭的辛酸的故事。光大金瓯坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署,坚持金融工作的人民性、政治性,通过特殊资产经营优势,着力开展不良资产+重组重整业务,以小金额撬动大项目,有序推进“烂尾楼”项目复工续建,有效解决“烂尾楼”风险,维护区域民生稳定。

让“烂尾”重获新生—光大金瓯整合多方资源推动区域烂尾项目工作创新

【概要描述】党的十九大报告将“坚持以人民为中心”确立为新时代坚持和发展中国特色社会主义的基本方略之一。把人民对美好生活的向往,作为一切工作的出发点和落脚点,始终坚持人民利益至上。习近平总书记在2020年中央经济工作会议中指出,要实施城市更新行动,促进形成金融和实体经济、金融和房地产的良性循环。2021年,国家正式将“实施城市更新行动”写入十四五规划。2022年7月,政治局会议新增“要稳定房地产市场”表述。特别是近期爆发的房产企业暴雷,停贷风波等,城市“烂尾楼”,特别是三四线城市烂尾楼的数量有所增加,而在烂尾楼的背后是数千购房家庭的辛酸的故事。光大金瓯坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署,坚持金融工作的人民性、政治性,通过特殊资产经营优势,着力开展不良资产+重组重整业务,以小金额撬动大项目,有序推进“烂尾楼”项目复工续建,有效解决“烂尾楼”风险,维护区域民生稳定。

  • 分类:民生金融
  • 来源:中国光大集团
  • 作者:阮朝武 赵融融
  • 发布时间:2022-11-20 15:49
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   党的十九大报告将“坚持以人民为中心”确立为新时代坚持和发展中国特色社会主义的基本方略之一。把人民对美好生活的向往,作为一切工作的出发点和落脚点,始终坚持人民利益至上。习近平总书记在2020年中央经济工作会议中指出,要实施城市更新行动。2021年,国家正式将“实施城市更新行动”写入十四五规划。2022年7月,政治局会议新增“要稳定房地产市场”表述。特别是近期爆发的房产企业暴雷,停贷风波等,城市“烂尾楼”,特别是三四线城市烂尾楼的数量有所增加,而在烂尾楼的背后是数千购房家庭的辛酸的故事。光大金瓯坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署,坚持金融工作的人民性、政治性,通过特殊资产经营优势,着力开展不良资产+重组重整业务,以小金额撬动大项目,有序推进“烂尾楼”项目复工续建,有效解决“烂尾楼”风险,维护区域民生稳定。

 

  一、案例背景

 

  “烂尾楼”是指各种已开工兴建,但因资金、技术、规划等原因已停建缓建达一定期限的房地产建设项目。近年来,随着国家房地产调控步入深水区,市场持续低迷、融资环境萧瑟、销售回款放缓、建筑材料涨价,部分经营不善的房地产企业,特别是恒大集团、佳兆业集团等头部房地产企业都相继出现资金链断裂危机,出现了一批无法按时竣工、不能如期交房的“烂尾楼”。“烂尾楼”因其具有规模大、牵涉广、问题杂、纠纷多等特点,通常会演变成为“十年烂尾,多次救盘终无解”的局面,成为民生之痛。

 

  Y项目是温州市N县规模最大、历史最久、牵涉最广、问题最复杂的烂尾楼项目,关系到当地政府、债权人、购房业主等众多外部利益相关方的切身利益。该项目位于N县城新区核心单元,规划总用地面积125705平方米,总建筑面积226269平方米,其中住宅建筑面积208432.6平方米,商业用房建筑面积14986.4平方米,可售房源为1188套,2010年由浙江林垟房地产开发有限公司摘牌开发建设。2015年林垟房开公司资金链断裂,因债权人关系复杂、工程债权承包人较多、存在工程款虚高、股东套取建设资金等问题,在尝试多种途径自救未果后成为“烂尾楼”。

 

  因此,在各方认识到自主救盘无效的情况下,光大金瓯主动介入,通过预重整整合优势资源,建立有序沟通和多方参与机制,攻坚化解“烂尾楼”问题。

 

  二、解决方案

 

  该“烂尾楼”项目位于N县X镇,是中国百强乡镇,集行政文化、商业商务、体育休闲,生活居住等功能于一体的综合区,具备很强的商业发展潜力和明显的价值提升空间,基于上述发展潜力,光大金欧主动介入本案“烂尾楼”项目,坚持问题导向,在梳理利益相关方诉求与资源的基础上引入各方优势资源,提出针对该项目的一揽子解决方案,实现各方共赢。

 

  1.精准研判,明晰解决方案

 

  光大金欧通过详细的尽职调查,对项目的民间债务进行摸底和分类,明确了当地政府、企业、债权人等关键利益相关方,并在研判项目问题、明晰各方优势的技术上,利用自身专业和信用优势,设计了一揽子涉及延期降息等内容的债务重组方案,推动历史遗留问题的解决。

 

  2.整合资源,共促“烂尾”重生

 

  (1)整合政府资源,形成联合机制

 

  推动N县政府将该项目纳入政府攻坚计划,成立预重整领导小组,定期沟通预重整进度,形成各方参与合作机制,为项目顺利开展奠定良好基础。

 

  2)注入流动资金,推动复建复工

 

  光大金瓯以共益债借款形式,为项目提供约3亿元增量建设资金,使得项目在较短的时间内全面复工,帮助楼盘完成续建工作,让当地政府、债权人、购房人吃下“定心丸”,实现对项目的预期管理,为盘活存量资产打下基础。截至目前,项目工程续建工作全面完成,楼盘于2022年1月份顺利竣工,实现了对该项目涉及的28万方建筑的整体盘活,解决了数百户购房业主的购房交付问题,维护社会稳定,服务地方政府,是光大金瓯践行国家城市更新行动的具体体现。

 

  (3)引入知名房企,高质代建代销

 

  光大金瓯联动蓝城房产建设公司旗下子公司浙江蓝城梧泉建设公司,共同开展破产预重整工作,由蓝城梧泉建设公司负责楼盘的代建及代销工作,销售回款统一进入专用共管账户,以防操作风险发生。

 

  4)联合社会资本,保证方案实施

 

  在吸取以往多次救盘失败经验的基础上,光大金瓯牵头成立SPV,联合社会资本共同出资5亿元,收购某资管公司名下关于项目公司的抵押债权资产和抵押房产,以获取更多的投票支持,确保重整方案顺利实施。

 

  3.全面监管,防范项目风险

 

  光大金瓯建立项目全面监管机制,通过收支动态监管、建设进度把控、建筑质量监管、参与决策、资金账户管控、证章照共同监管等手段实施项目全流程封闭管理,避免资金被挪用和工期质量风险的发生,保证项目顺利实施。

 

  三、案例启示

 

  1.深度开展调研,做到事前精准预判。在启用共益债权重整模式前,由政府部门牵头对烂尾楼项目进行全面、准确、深度调查预判,重点考虑以下问题:一是能否取得法院裁定。使用共益债权进行重整前应先征询法院的意见并寻求指导,若能得到法院以文书形式的认定,则借款被认定为共益债务可以得到有效的法律保障。二是能否得到债委会通过。共益债务因其清偿顺序优先于普通债务,会对其他债权人的权益产生影响。共益债务应报告债权人委员会审议通过,以此保障债权人的全体利益以及投资人的投资利益。三是能否覆盖优先债权。如需调查了解破产房地产企业破产原因,当时经营状况,房地产项目本身资产销售价值,交通、周边配套设施,房源预销售情况,重整后投资收益预期等,重整项目房产本身销售价值越高、房源预销售情况越好,则房产盘活的可能性越大。

 

  2.创新工作机制,做到事中全程监管。“烂尾楼”重整项目利益关系复杂、牵涉主体众多、工作事务繁杂,工作推进中大量工作均需当地政府、企业破产法院的支持,应当建立健全“政府部门牵头、市场化专业运作、多方紧密协同”的工作机制。一是统筹多方一体推进。建立由项目所在地党委政府分管领导牵头的工作专班,负责指导、协调和监督工作。建立会商研判机制,根据工作需要定期开会讨论需协调事项。建立工作例会机制,由法院、住建等部门牵头,定期听取管理人汇报,指导监督整体推进工作。建立突发风险应急处置机制,制定风险处置预案,充分发挥情报信息作用,及时掌握房地产项目存在突发风险,组织专业力量根据事件性质、风险大小进行协调处置。二是简化事项决策机制。完善法院、债务人、债权人、重整投资人各方的权责、决策机制,针对烂尾项目中存在的规划、验收、按揭、税务等历史遗留问题,采用“一事一议”的方式,以会议纪要的形式予以明确。三是强化资金全程监管。投资人通过收支动态监管、建设进度把控、建筑质量监管、参与决策、资金账户管控、证章照共同监管等手段实施重整项目资金全流程闭环管理。投资人通过与金融机构合作,设立专门的资金监管账户,对共益债务资金进行统一归口管理。资金监管账户由投资人和政府指定的牵头部门共同管理、相互监督,合作的金融机构对该账户资金的使用方向、用途的合法合规性严格核对,确保该账户资金专款专用、符合要求。

 

  3.优化销售策略,做到事后安全退出。一方面,优化房产销售策略。因烂尾楼项目时间间隔较久,原本的规划、设计、定价等均与续建完工后市场情况存在差异,要把握最新的市场机会,优化调整定价策略和推盘节奏。房产销售价格按照续建时投入的成本重新估算,以保障销售资金顺利回笼。另一方面,要完善相关配套制度。对于一个长期烂尾的项目,要实现后续开工复建,涉及多种手续需要重新审批办理,如土地延期手续、更新消防审核手续、重新规划审核手续、办理施工许可证和预售许可证变更等。相关行业主管部门要完善相关制度规定,最大限度地保证重整方案有效落地,为烂尾楼完成续建、竣工验收提供权益保障。

 

  四、未来展望

 

  目前,投资款项已全部到位,2月底,代建方蓝城实施建设的售楼处已完工,3月份主体工程已开始全面开工,主体工程将于今年竣工。

 

  未来,光大金欧将持续防范项目风险,保障各方合作机制的顺畅实施,促进项目顺利推进。总结、固化企地合作、企企合作的合作方式,形成可复制、可推广的联动模式,为其他“烂尾”项目的解决提供借鉴参考意义,充分践行国家城市更新行动,支持实体经济高质量发展,助力区域金融生态改善。(作者单位:光大金瓯资产管理有限公司)

 

(责任编辑:潘思琪;栏目负责人:刘一林)

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发布时间:2021-09-26 17:41:58

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